Ingewikkelde hypotheekregels

Stel, je koopt samen een huis en één van jullie had al een koophuis… dan zijn de nieuwe hypotheekregels extra ingewikkeld. Gelddeskundige Wilma Hoeflaken vroeg raad aan Michel Ligtlee, financieel beleidsadviseur van de Vereniging Eigen Huis.

De ene partner mag de rente 15 jaar aftrekken en de ander 30 jaar…

Als stellen samen een huis kopen en een van de twee had al eerder een koophuis, wordt het ingewikkeld. Ook als ze allebei een koophuis hadden trouwens. ‘Hier komen alle regeltjes samen’, zegt Ligtlee. Neem de renteaftrek. Die geldt maximaal dertig jaar. Het kan best zijn dat de ene partner al vijftien jaar rente heeft afgetrokken en de ander nog nooit. Stel dat ze samen een huis kopen van € 250.000 en allebei voor de helft eigenaar worden. Dan mag de ene partner de rente over zijn/haar hypotheekdeel van € 125.000 nog vijftien jaar aftrekken en de andere partner nog dertig jaar. En als de ene partner een aflossingsvrije hypotheek had, kan hij/zij die misschien meenemen naar het nieuwe huis. Maar de andere partner moet zijn/haar € 125.000 in dertig jaar aflossen. Het kan ook zijn dat de ene partner winst heeft gemaakt bij de verkoop van zijn/haar vorige huis. Dan geldt de bijleenregeling; als de ene partner € 25.000 overwaarde had op zijn/haar vorige huis, mag hij/zij alleen maar de rente over € 100.000 aftrekken.

Een samenloop van wetten

Dat is toch niet bij te houden? Weet de Belastingdienst dat allemaal? ‘Je bent zelf verantwoordelijk voor je belastingaangifte’, zegt Ligtlee. ‘De complexiteit is enorm. Je hebt te maken met een samenloop van wetgeving en een fout is snel gemaakt. Als je belastingcontrole krijgt, moet je kunnen aantonen dat het klopt wat je hebt ingevuld. Als het niet goed is, moet je terugbetalen.’ Ligtlee denkt dat mensen die voor het eerst een huis kopen hun hypotheek misschien zelf kunnen regelen. Maar wie al eerder een hypotheek had – en waarschijnlijk te maken heeft met de bijleenregeling en met overgangsrecht – kan volgens hem het beste een onafhankelijke hypotheekadviseur of een adviseur van de bank inschakelen.

Een tweede huis in plaats van sparen.
De rente is laag en spaargeld op de bank levert niets op. Voor veel mensen is dat een reden om een tweede huis te kopen. Voor hun studerende kinderen, als verhuurobject of als vakantiehuis. Dat is waarschijnlijk rendabeler dan je geld op de bank laten staan – maar jammer voor al die starters op de woningmarkt, want met deze kapers op de kust gaan de huizenprijzen nog verder omhoog. Als je een hypotheek afsluit voor een huis waar je niet zelf woont, kun je de hypotheekrente niet aftrekken. 

Huis verkocht met verlies?

  • De huizenprijzen zijn flink gestegen, dus de kans dat je je huis met verlies verkoopt is nu heel klein. Maar het kan nog steeds gebeuren. De economie is enorm in beweging. Het is nog helemaal niet zo lang geleden (in de kredietcrisis rond 2013) dat mensen hun huis bijna niet kwijtraakten en het met enorme verliezen moesten verkopen. Als je in zo’n periode gedwongen wordt je huis te verkopen, bijvoorbeeld omdat je gaat scheiden of een baan krijgt aan de andere kant van het land, kun je zomaar achterblijven met een ‘restschuld’

  • Wie nu met een ‘restschuld’ blijft zitten, heeft extra pech. Tot 1 januari 2018 gold er een crisismaatregel: als je een hypotheek afsloot voor je volgende huis, mocht je de restschuld mee­financieren en de hypotheekrente over de restschuld aftrekken van de belasting. Maar wie nu de restschuld meefinanciert, mag de rente niet aftrekken.

  • Of je een restschuld kunt meefinancieren, hangt af van je
    inkomen en van de bank. Ligtlee: ‘Banken vinden het niet prettig om een hypotheek te verstrekken van meer dan 100 procent van de waarde van de woning. Als het al lukt om de restschuld mee te financieren, moet je die meestal versneld aflossen, in tien of vijftien jaar.’

De renteaftrek gaat snel omlaag
De rente is laag. Dat is fijn voor huizenkopers. Houd er rekening mee dat de hypotheekrenteaftrek ook steeds lager wordt. Voorheen was de hypotheekrenteaftrek hetzelfde als het percentage belasting dat je betaalde. Hoe meer belasting je betaalde, hoe hoger de aftrek. Maar in 2022 is de maximale hypotheekrenteaftrek 40 procent. In 2023 is de aftrek voor iedereen hetzelfde. Dan wordt het ongeveer 37,05 procent.

Dit artikel is geactualiseerd op 6 april 2022.

Dit is een bijlage van:
Lees meer over: Hypotheken

Registreer nu bij RADAR+

RADAR+ biedt waardevolle tips om gezond te blijven van lijf & geest! Maak nu een gratis account aan en lees meteen meer!

Registreer nu