Ik betaal veel huur, maar wat koop ik daarvoor?

Het is toch vreemd dat veel huurders elke maand wel een forse huur moeten betalen, maar geen hypotheek kunnen krijgen. Hoe komt dat? En kun je daar iets aan doen?

Stel: je bent veel geld kwijt aan huur en kunt ondertussen geen hypotheek krijgen waaraan je elke maand minder geld kwijt zou zijn dan aan die huur. Dat steekt. Want als je elke maand veel huur betaalt, kun je niet sparen. En wie een huis wil kopen, kan niet zonder spaargeld.

Huur en hypotheek kun je niet echt vergelijken Als je een huis koopt, ben je aan woonlasten elke maand méér kwijt dan alleen de hypotheek. ‘Je betaalt ook onroerendezaakbelasting (OZB), waterschapsbelasting, de opstalverzekering en het onderhoud van het huis’, zegt Jasja Bos, onderzoeker bij het Nibud.

Hij werkte mee aan een onderzoek naar woonlasten van huurders en kopers, in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Het onderzoek laat zien dat kopen meer kost dan alleen het betalen van de hypotheek. Alleen al voor onderhoud moet je elk jaar 1 procent van de waarde van je huis reserveren. Daar kun je nog een beetje soepel mee omgaan, maar om kostenposten als belastingen en verzekeringen kun je niet heen. Dus een hypotheek van € 800 per maand is wat woonlasten betreft niet hetzelfde als een huur van € 800 per maand

Huurders en kopers:
Bijna 60% van de Nederlandse huishoudens woont in een koophuis. Ruim 30% huurt in de sociale sector. Zo’n 7% huurt in de vrije sector.

De spelregels zijn niet hetzelfde

Bij het afsluiten van een hypotheek gelden strenge regels. Bijvoorbeeld welk bedrag je maximaal mag lenen bij een bepaald inkomen. Verder wil de bank weten hoe zeker je inkomen is, want met het afsluiten van een hypotheek ga je een financiële verplichting aan die zomaar dertig jaar duurt. Ook in de sociale huursector gelden strenge regels.

De overgrote meerderheid van de huurders woont in een sociale huurwoning. Dan is de huur niet hoger dan € 752 per maand (in 2021). Dat is ook de maximale huur om huurtoeslag te krijgen. In de sociale huursector kun je met een hoog inkomen geen huis huren. En als je inkomen heel laag is, kom je niet in aanmerking voor een huis met een huur van € 700 per maand. De overheid bepaalt de regels. Ook of de huur wordt verhoogd en met hoeveel procent.

In de vrije sector is dat anders. De huisbaas – dat kan een woningcorporatie zijn, maar vaak is het een particuliere eigenaar – bepaalt zelf de hoogte van de huur. En hij bepaalt ook zelf of je voldoende inkomen hebt om een hoge huur te betalen. Meestal hanteert hij ruimere regels dan de sociale verhuurder. Dus ook met een lager inkomen kun je dan een dure woning huren.

Overeenkomsten particuliere verhuurders en hypotheekbanken

Voor particuliere verhuurders gelden geen regels, daarom baseerde het Nibud zich op de inkomenstoetsen van tien verschillende verhuurders. Uit het Nibud-onderzoek blijkt dat de criteria van particuliere verhuurders niet zo heel anders uitpakken dan die van hypotheekbanken. Ook al zijn de spelregels niet hetzelfde, in de praktijk lijken de uitkomsten wel een beetje op elkaar (zie de gele kaders met rekenvoorbeelden).

Het bedrag dat kopers kwijt zijn aan woonlasten – dus hypotheek plus de andere kosten – zit vaak net tussen de huurbedragen van de strenge en de ruimere huurregels in. Dat is niet zo vreemd, want een particuliere huisbaas wil natuurlijk ook de zekerheid dat zijn huurders de huur elke maand kunnen betalen.

Sommige mensen betalen te veel huur

Uit het Nibud-onderzoek blijkt dat een kwart tot de helft van de huurders in de vrije sector te veel huur betaalt ten opzichte van hun inkomen. Wat kun je daaraan doen? ‘Dat is lastig’, zegt Bos. ‘Je kunt niet zomaar goedkoper gaan wonen, want die woningen zijn er niet. Je kunt aan de verhuurder vragen of hij de huur wil verlagen, maar lang niet alle verhuurders willen daaraan tegemoet komen.’

Misschien is een huis kopen een optie. Ook als je volgens de regels te weinig verdient om de hypotheek te krijgen die je nodig hebt. ‘Met een goede onderbouwing mogen banken afwijken van de hypotheeknormen’, zegt Bos. Een huurder zou bijvoorbeeld kunnen aantonen dat hij elke maand trouw die hoge huur betaalt en tegelijkertijd ook nog kans ziet om een beetje te sparen. De ervaring leert echter dat banken niet snel afwijken van de regels. Een paar jaar geleden waren ze daar nog reuze soepel mee, maar tegenwoordig houden ze de hand op de knip.

Hypotheek voor duurhuurders?

Naar aanleiding van het onderzoek werd een proef gestart met mensen die te veel huur betalen, de ‘duurhuurders’. Was het mogelijk deze mensen een hypotheek aan te bieden? Uit de proef kwam naar voren dat de meesten uit deze groep starters op de woningmarkt zijn. Ze komen niet voor een hypotheek in aanmerking omdat ze een wisselend inkomen hebben of nog maar net gestart zijn als zzp’er.

Banken willen bij werknemers een loonstrook zien, maar bij zzp’ers een overzicht van de inkomsten in de afgelopen drie jaar. Zzp’ers die een te schommelend inkomen hebben of nog niet lang genoeg actief zijn geweest, vallen buiten de boot.

Ook bestaat de groep uit jongeren met een studieschuld. De huisbaas kijkt daar niet naar, de hypotheekbank wel. De conclusie was dat er voor de groep duurhuurders geen pasklare oplossing is, maar dat maatwerk kan helpen. Maar of je dat krijgt, hangt af van de hypotheekbank.

Reken maar uit … We nemen een stel, de een verdient € 30.000 per jaar en de ander € 25.000.
Volgens de strenge huur­regels mogen ze per maand € 848 uitgeven aan huur. Volgens de ruime huurregels mogen ze per maand € 1222 uitgeven aan huur. De maximale hypotheek die zij kunnen krijgen is € 256.000. Dan zijn ze elke maand € 827 kwijt aan de hypotheek. Hun woonlasten (hypotheek plus OZB, waterschapsbelasting, onderhoud en opstalverzekering) zijn dan € 1120 per maand. Bron: Nibud, Inkomenscriteria voor huurders en kopers

Kijk uit voor te hoge maandlasten

Bovendien is het volgens het Nibud maar de vraag of duurhuurders geholpen zijn met een maandelijkse hypotheeklast die – samen met OZB, opstalverzekering en onderhoud – net zo hoog is als de huur die zij nu betalen. Duurhuurders zijn vaak starters. Zij hebben over het algemeen nog niet veel financiële verplichtingen en kunnen de huur op dat moment wel betalen. Maar een forse hypotheek kan een enorme last worden als zij kinderen krijgen, zeker als ze minder gaan werken.

Eigenlijk moeten je vaste lasten nooit meer zijn dan de helft van je inkomen, vindt het Nibud. ‘Anders blijft er te weinig over’, zegt Bos. Maar wat zeg je dan tegen de duurhuurders? ‘Het is een beperkte groep, maar zij hebben een serieus probleem, waarvoor geen echte oplossing is. Het liefst zien wij dat er meer uniformiteit komt in de regels rond verhuur, zodat mensen niet voor veel te veel geld hoeven te huren.’

Reken maar uit … We nemen iemand die alleen woont en
€ 45.000 per jaar verdient.
Volgens de strenge huur­regels mag hij per maand € 772 uitgeven aan huur. Volgens de ruime huur­regels mag hij per maand
€ 1000 uitgeven aan huur. De maximale hypotheek die hij kan krijgen is € 209.000. Dan is hij elke maand € 677 kwijt aan de hypotheek. Zijn woonlasten (hypotheek plus OZB, waterschapsbelasting, onderhoud en opstalverzekering) zijn dan
€ 916 per maand. Bron: Nibud, Inkomenscriteria voor huurders en kopers