Hoe is het met de woningmarkt?

De rente is hoger, de huizenprijzen lager. Hoe gaat dat verder? En is dit het beste moment om een huis te kopen? Expert Oscar Noorlag: ‘Als de hypotheekrente stabiel blijft en de inkomens stijgen, is de kans redelijk groot dat de huizenprijzen weer gaan stijgen.’

Dit jaar is de rente vrij stabiel, maar vorig jaar is de rente enorm gestegen’, zegt Oscar Noorlag, woordvoerder van Van Bruggen Adviesgroep. Begin vorig jaar lag de hypotheekrente rond de 1 procent. Inmiddels ligt de rente tussen de 4 en 5 procent. De rente­stand bepaalt je maandlasten. Hoe hoger de rente, hoe meer je per maand betaalt. Tegelijkertijd zijn de huizenprijzen met zo’n 6 procent gedaald, vergeleken met vorig jaar. ‘Dalende prijzen zijn een gevolg van de stijgende rente’, zegt Hans André de la Porte, woordvoerder van de Vereniging Eigen Huis. Kort door de bocht: als de rente hoger is, kun je minder hypotheek krijgen. Dus ga je minder ver met bieden. Daardoor gaan de huizenprijzen omlaag.

Minder concurrentie van beleggers

Het is niet alleen de stijgende rente die ervoor zorgt dat de huizenprijzen dalen. Wat ook meespeelt is dat beleggers minder actief zijn op de woningmarkt. Beleggers kopen geen huis om erin te gaan wonen, maar om het voor veel geld te verhuren. ‘Beleggers hebben vaak een grotere portemonnee dan de mensen die een huis kopen om er zelf te gaan wonen’, zegt André de la Porte. ‘Het waren concurrenten van de andere kopers en ze dreven de huizenprijzen op.’

Een huis kopen als beleggingsobject is minder aantrekkelijk geworden door verschillende belastingmaatregelen. Zo is de overdrachtsbelasting – de belasting die je betaalt als je een huis koopt – voor beleggers in 2023 gestegen naar 10,4 procent. Als je een huis koopt om er zelf te gaan wonen, betaal je 2 procent. En als je jonger bent dan 35 jaar en het is je eerste koophuis, betaal je geen overdrachtsbelasting. Verder worden beleggers afgeremd door de zelfbewoningsplicht; in steeds meer steden geldt dat je een huis in een bepaalde prijsklasse alleen kunt kopen als je er zelf gaat wonen.

Hogere lonen, stijgende huizenprijzen

Niemand weet of de huizenprijzen verder zullen dalen of misschien zelfs weer gaan stijgen. Er spelen allerlei factoren een rol. Om te beginnen is er een enorm tekort aan woningen. Op dit moment zijn er zo’n 300.000 huizen te weinig en minister De Jonge voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening verwacht dat dat tekort oploopt naar 400.000 of 500.000. Overigens is het de vraag of dat veel invloed heeft op de prijs. Normaal gesproken moet je voor producten die schaars zijn meer betalen. Maar uit onderzoek van De Nederlandsche Bank blijkt dat vraag en aanbod de huizenprijzen niet sterk beïnvloeden.

Een andere factor: de lonen. Die zijn de laatste tijd flink gestegen. In sommige cao’s zijn zelfs loonsverhogingen van 10 procent afgesproken. Een hoger loon betekent dat je meer kunt lenen. ‘Huizenprijzen worden vooral beïnvloed door de financieringsruimte’, aldus Noorlag. ‘En die hangt af van de hypotheekrente en je inkomen. Als de hypotheekrente stabiel blijft en de inkomens stijgen, neemt de financieringsruimte toe. Daardoor acht ik de kans redelijk groot dat de huizenprijzen weer gaan stijgen.’

Niet wat je kúnt lenen, maar wat je wíl lenen

Elk jaar brengt het Nibud een rapport uit over de financieringslast: hoeveel kun je per maand betalen aan woonlasten zonder dat je in de problemen raakt. Deze gegevens zijn de norm voor het vaststellen van de hypotheek die je kunt krijgen. Het Nibud kijkt hierbij ook naar de inflatie: hoeveel geld heb je nodig om boodschappen te doen en de energierekening te betalen? En naar de mogelijkheid om geld opzij te zetten, want je moet een buffer hebben om tegenvallers op te vangen. ‘De buffer is in de regel twee keer je onvermijdelijke maandelijkse uitgaven, zoals hypotheek, verzekeringen, energie, boodschappen’, zegt André de la Porte. Behalve je inkomen speelt de hypotheekrente een grote rol. Als de hypotheekrente hoger is, gaan je maandlasten ook omhoog. Dan kun je dus minder lenen.

‘Wat je kunt lenen, hoeft niet hetzelfde te zijn als wat je wilt lenen’, zegt Andre de la Porte. ‘Kijk naar je uitgavenpatroon. Waar geef je graag geld aan uit en hoeveel wil je maximaal besteden aan wonen? Laat je niet verleiden door ‘kan ik het huis kopen?’, maar wees eerlijk of het je gaat lukken om jaar in, jaar uit de hypotheek te betalen.’ Volgens hem zijn starters vaak verrast over het bedrag dat ze kunnen lenen. Meestal is het meer dan ze door de hogere rente denken.

Freek (58) is webdesigner, hij woont alleen. ‘Ik heb na mijn scheiding twaalf jaar geleden een klein huisje midden in de stad gekocht. Dicht bij mijn ex, zodat de kinderen makkelijk van haar huis naar mijn huis konden fietsen. Maar inmiddels studeren de kinderen allebei in andere steden en wonen ze op zichzelf. En sinds corona werk ik thuis en hoef ik nog maar eens per week naar kantoor. Dus ik kan wonen waar ik maar wil. Ik vind de stad te druk worden. Het lijkt mij fijn om in de natuur te wonen. Vorig jaar zag ik een fantastisch huisje in de Achterhoek. Misschien had ik dat kunnen kopen, maar ik durfde het niet, want ik wilde niet met twee huizen zitten. Achteraf ben ik daar heel blij om. Ik zette in september mijn huis te koop. Toen was de markt al veranderd. Voor die tijd gingen huizen als zoete broodjes over de toonbank, maar opeens stagneerde het. Uiteindelijk heb ik mijn huis pas na acht maanden verkocht. Voor € 250.000. Eerst vroeg ik € 270.000, maar ik ben in prijs gezakt. Dat huis in de Achterhoek is allang weg, dus nu zoek ik iets anders. Ik heb een beetje haast, want over drie maanden is de overdracht van mijn huis. Maar gelukkig ben ik niet aan een bepaalde regio gebonden. Eigenlijk kan ik in heel Nederland wonen. Dus nu zit ik elke vrije minuut op Funda.’

Tien, twintig of dertig jaar

Als je een hypotheek afsluit, moet je kiezen hoelang je de rente wilt vastzetten. Volgens Noorlag kiezen de meeste mensen nu voor een rentevaste periode van tien jaar. Waarschijnlijk hebben zij in hun achterhoofd dat de rente begin vorig jaar nog heel laag was en dat dat misschien wel weer kan gebeuren. Als dat zo is, heb je spijt als je ’m voor twintig of dertig jaar vast hebt gezet. Dan wil je je hypotheek waarschijnlijk oversluiten om mee te profiteren van de lage rente, en dat betekent dat je boeterente moet betalen.

Wat de rente doet, is lastig te voorspellen, maar deskundigen als André de la Porte en Noorlag verwachten niet dat de hypotheekrente snel weer daalt naar 1 of 1,5 procent. ‘Dat was extreem laag door beleid van de Europese Centrale Bank, maar dat komt niet gauw terug’, zegt André de la Porte. Op dit moment is de rente met Nationale Hypotheek­garantie (NHG) 4,1 procent, en zo’n 4,5 procent als je maximaal leent zonder NHG. ‘Dat is historisch gezien een keurige rente’, stelt André de la Porte. In het verleden was 5 of 5,5 procent heel gewoon, en de rente is zelfs weleens 12 procent geweest.

Vaste of variabele rente

Als je slecht tegen onzekerheid kunt, kun je ook overwegen de rente twintig of dertig jaar vast te zetten. Dan weet je waar je aan toe bent. Vroeger was dat een lastige beslissing, want als je de rente lang vastzette, werd de rente meteen minimaal een half procent hoger. Maar nu betaal je voor twintig jaar vast maar 0,2 procent méér dan voor tien jaar.

Een kleine groep mensen kiest niet voor een vaste rente, maar voor een variabele. Dat zijn mensen die een voordeel willen hebben zodra de rente weer daalt en die het nadeel van een stijgende rente kunnen dragen. Maar voor de meeste mensen is een variabele rente geen optie. Hoewel die op dit moment nog geen 3 procent bedraagt, kijkt een hypotheekverstrekker ook of je niet in moeilijkheden komt wanneer die hoger ligt – de zogeheten ’toetsrente’ is momenteel 5 procent. Noorlag: ‘Daardoor kun je minder lenen.’

Actieve starters

Op dit moment zijn starters – mensen die hun eerste huis kopen – het meest actief op de woningmarkt, stelt Noorlag. ‘Dat is nieuw, we zien meer starters dan doorstromers.’ Starters willen profiteren van de lagere huizenprijzen. Soms lukt dat, maar heel vaak lukt dat ook niet. ‘Mensen met een beperkt budget hebben het het moeilijkst’, zegt André de la Porte. Zij zoeken huizen tussen de € 300.000 en € 450.000 en daarvan zijn er veel te weinig. In deze prijscategorie wordt – zeker in grote steden – nog steeds vaak overboden, en als het een aantrekkelijke buurt is moet je er snel bij zijn. Heb je het idee dat de makelaar je in de maling neemt met praatjes over overbieden? Informeer naar het biedlogboek, waarin staat welke biedingen zijn gedaan.

Wie een huis zoekt van € 600.000 of meer heeft veel meer keus. Deze huizen worden over het algemeen wat minder snel verkocht. ‘De kopers zijn kritischer en onderhandelen meer’, zegt André de la Porte. Maar volgens Noorlag zit er bij 70 procent van de huizen die te koop staan maar 2,5 week tussen de publicatie op Funda en het tekenen van het koopcontract. ‘Huizen die lastig te verkopen zijn, zijn meestal huizen met een slecht energielabel’, zegt hij. ‘Daar letten mensen nu heel erg op.’

Voorzichtige doorstromers

Mensen die al een huis hebben en graag naar een ander huis willen verhuizen, zijn momenteel voorzichtiger dan starters. Volgens Noorlag is dat psychologisch. Mensen weten dat hun huis gemiddeld 6 procent in prijs is gedaald, vergeleken met een jaar geleden. Misschien konden zij vorig jaar hun huis gemakkelijk verkopen voor € 400.000. Nu krijgen ze € 24.000 minder. Dat doet pijn. Maar ze vergeten dat hun duurdere, volgende huis ook goedkoper is dan een jaar geleden. Kostte het volgende huis een jaar geleden € 500.000, kunnen ze dat nu kopen voor € 30.000 minder, dus ze gaan erop vooruit. ‘Op die manier zou je moeten redeneren’, zegt Noorlag.

Eerst kopen, daarna verkopen

De meeste huizen worden nog steeds vrij vlot verkocht. Je zou de gok kunnen wagen om een nieuw huis te kopen terwijl je je oude huis nog niet hebt verkocht. Maar wie zich de kredietcrisis tussen 2008 en 2013 nog goed herinnert, zal dat waarschijnlijk niet snel doen. Het zal je maar gebeuren dat je met twee huizen – en dus dubbele lasten – blijft zitten. Destijds waren er mensen die in wanhoop allebei de huizen te koop zetten en maar afwachtten welk huis ze het eerst kwijt waren. Aan de andere kant: wie eerst zijn eigen huis verkoopt, loopt het risico dat hij niet op tijd een nieuw huis vindt.

Mocht je een huis kopen terwijl je vorige huis nog niet is verkocht, reken je dan letterlijk niet te rijk. ‘Mensen willen de overwaarde op het oude huis gebruiken om de hypotheek op hun nieuwe huis te verlagen. Schat je die overwaarde te hoog in, dan heb je een probleem’, waarschuwt Noorlag. André de la Porte wijst erop dat de criteria voor het overbruggingskrediet – een tijdelijke lening als voorschot op het geld dat vrijkomt zodra je je oude huis hebt verkocht – zijn aangescherpt. Je kon maximaal 90 procent van de overwaarde lenen. Nu is dat bij de meeste geldverstrekkers gedaald naar maximaal 70 procent.

Je bent een bewoner, geen speculant

‘De enige die kan bepalen of dit een goed moment is om een huis te kopen, ben je zelf’, zegt André de la Porte. ‘Je koopt een huis niet om snel weer te verkopen, maar om in te wonen.’ De belangrijkste vraag is of je de maandlasten goed kunt betalen. Niet alleen nu, maar jaar in, jaar uit. Met een lange rentevaste periode koop je zekerheid. En het moet natuurlijk een huis zijn waar je jezelf de komende jaren ziet blijven, want elke verhuizing kost handenvol geld. Jonge mensen verhuizen gemiddeld na zeven jaar, doorstromers met gezinnen blijven vaak tien tot vijftien jaar in een huis wonen. Achteraf zeggen mensen vaak dat ze dat ene huis op dat tijdstip wel of juist niet hadden moeten kopen of verkopen. Maar zo moet je niet denken. Je bent een bewoner, geen speculant. En de woningmarkt is onvoorspelbaar, dat is het afgelopen jaar wel weer gebleken.

Emma (29) is communicatieadviseur, ze woont samen met haar vriend. ‘Mijn vriend en ik willen het huis dat iedereen wil: een huis uit de jaren dertig dat redelijk geïsoleerd is en waar we bijna niets meer aan hoeven te doen. We zijn nu een jaar op zoek en hebben al heel wat huizen gezien. We hebben ook al een paar keer een bod gedaan. Op dit soort huizen moet je vaak nog steeds overbieden en elke keer zitten we te laag. We kunnen samen een hypotheek krijgen van € 330.000. Dan zijn onze maandlasten bruto zo’n € 1600. Netto is dat ongeveer € 1000. Dat kunnen we makkelijk betalen. Nu zijn we elke maand € 1200 kwijt aan huur. Ik word af en toe moedeloos van het zoeken naar een goed huis. Mijn ouders zeggen dat we onze wensen misschien moeten bijstellen. Dat we niet alleen moeten kijken naar huizen die er ook van­buiten leuk uitzien. Rijtjeshuizen uit de jaren vijftig zijn goedkoper, maar die vind ik niet mooi. En ik vind het zonde om een huis te kopen dat ik zelf niet mooi vind. Dan blijf