Vier prangende vragen over geld en stenen

Kun je de overwaarde van je huis gebruiken als inkomen? Is het een goed idee om geld van studiefinanciering te gebruiken voor een huis? Wat is de beste manier om een huis aan je kind te verkopen? Is het slim om de
winst die je hebt gemaakt op je huis weg te geven aan je kinderen? Vier vragen én de antwoorden op een rij.

VRAAG 1 Hoe verkoop ik dat dure huis aan mijn dochter?

Ik wil graag het appartement dat ik zes jaar geleden heb gekocht voor een van mijn dochters aan haar verkopen. Alleen is dat huis zo duur geworden. Ik kocht het voor € 250.000 en nu is het € 450.000 waard. Zij kan dat in haar eentje niet betalen. Ze krijgt een hypotheek van hoogstens € 250.000. Wat zijn de fiscale mogelijkheden zodat het toch in haar bezit komt?

ANTWOORD

‘Dit komt best veel voor,’ zegt Lucienne van der Geld, directeur van Netwerk Notarissen en docent Notarieel recht aan de Radboud Universiteit, ‘ouders die in een studentenstad een huis voor hun kind hebben gekocht en dat later op naam van het kind willen zetten.’

Ouders mogen aan kinderen onder de veertig belastingvrij € 105.302 (in 2021) schenken voor een huis. Dat hoeft niet in euro’s, het kan ook in stenen. Als je gebruikmaakt van deze mogelijkheid krijgt het kind al een stukje van het huis en hoeft ze ruim een ton minder te betalen. ‘Dan heeft ze nog steeds niet genoeg geld om het huis te kopen, maar ze kan het restant misschien lenen bij haar ouders’, zegt Van der Geld. Ook dat zou met een gesloten beurs kunnen. Wel moet het kind over die lening een normale rente betalen. Zonder rente is het namelijk geen lening maar een schenking, en daarover moet je schenkbelasting betalen. Omdat ouders hun kinderen elk jaar belastingvrij zo’n € 5600 mogen schenken (in 2021 vanwege corona tijdelijk iets meer: € 6604), kun je betaalde rente eventueel weer teruggeven aan je kind.

Verkoop je een huis aan je kind voor een bedrag dat lager is dan de WOZ-waarde, dan betaal je over het verschil schenkbelasting

Als het kind de lening in maximaal dertig jaar aflost – maar dat is hier misschien niet de bedoeling – mag het de betaalde rente aftrekken van de inkomstenbelasting. Het is niet duidelijk of de € 450.000 in deze casus de economische waarde van het huis is of de WOZ-waarde. Omdat de huizenprijzen zo snel stijgen is de WOZ-waarde tegenwoordig altijd lager dan de economische waarde. ‘Ga daarom uit van de WOZ-waarde’, adviseert Van der Geld.

Het huis verkopen voor een bedrag dat lager is dan de WOZ-waarde is ook een mogelijkheid. De fiscus beschouwt het verschil tussen de verkoopprijs en de WOZ-waarde in dat geval als een schenking. Daar moet je schenkbelasting over betalen. Dat is – los van de vrijstelling – voor schenkingen van ouders aan kinderen 10 procent bij een schenking tot € 128.750 en 20 procent voor het bedrag daarboven.

‘Dit geval is een puzzel’, aldus Van der Geld. ‘Je kunt ermee spelen en uitrekenen hoe je optimaal gebruik kunt maken van fiscale regelingen en vrijstellingen.’ Wat de beste oplossing is, hangt af van verschillende factoren. Willen de ouders het kind meer schenken dan de “jubelton”? Wat willen ze schenken aan hun andere kinderen? Gaat het hier alleen om de overdracht van het huis of willen ze op een fiscaal voordelige manier zo veel mogelijk geld doorsluizen naar de volgende generatie? Van der Geld: ‘Hier moet je echt een plan voor uitwerken, maar mogelijkheden zijn er zeker.’

VRAAG 2 Kan ons kind haar studiefinanciering gebruiken voor het kopen van een huis?

Onze dochter (20) studeert en leent maximaal. Ze gebruikt dat geld niet, want wij betalen alles voor haar. Ze leent voor de zekerheid: mijn baan als freelancer is onzeker en als zij een master wil doen, hebben we daar misschien niet genoeg geld voor. Als zij klaar is met haar studie, staat er bijna € 40.000 studiefinanciering op haar spaarrekening. Dat kan ze terugbetalen aan DUO. Maar ze kan het ook gebruiken om een huis te kopen, want dat kan niet zonder eigen geld. Dan lost ze de lening bij DUO in 35 jaar af. Bij ons knaagt dat. Het hoort niet, maar het kan wel. Is dat een goed idee?

ANTWOORD

Studiefinanciering is hiervoor natuurlijk niet bedoeld, maar de gedachte is begrijpelijk. Zonder eigen geld kun je inderdaad geen huis kopen. Je krijgt alleen een hypotheek voor de waarde van het huis en niet voor bijkomende kosten. Maar het is de vraag of het veel oplevert om de opgespaarde studiefinanciering hiervoor te gebruiken.

Hypotheekbanken kijken naar maandlasten en iemand die een grote studieschuld moet aflossen, heeft elke maand al financiële verplichtingen naast de hypotheek. Tot voor kort kreeg je bij de huidige lage hypotheekrente maar liefst € 48.000 minder hypotheek bij een studieschuld van zo’n € 40.000. Sinds dit jaar zijn de regels versoepeld. Nu krijg je bij een studieschuld van € 40.000 ongeveer € 35.000 minder hypotheek dan wanneer je geen studieschuld zou hebben. Dus je schiet er niet zo veel mee op.

De hypotheekbank vraagt beslist naar een studieschuld. En die wil je liever niet verzwijgen

Het alternatief is dat je je studieschuld verzwijgt. Dat kan, want studieschulden zijn niet geregistreerd bij het Bureau Krediet Registratie (BKR). Maar de hypotheekbank vraagt er beslist naar. Wil je daarover liegen? Het brengt ook een risico met zich mee. Als later blijkt dat je een studieschuld had, vervalt het recht op Nationale Hypotheekgarantie (NHG). Dat kan betekenen dat je meer hypotheekrente moet betalen. Ook raak je andere NHG-voordelen kwijt, zoals een financieel vangnet wanneer je bijvoorbeeld vanwege een echtscheiding de hypotheek niet meer kunt betalen.

VRAAG 3 Hoe voorkom je dat winst uit de verkoop van het ouderlijk huis naar de fiscus gaat?

Mijn ouders gaan kleiner wonen. Hun huis is € 500.000 waard en ze gaan naar een appartement dat € 300.000 kost. Hoe voorkomen we dat het geld dat zij hieraan overhouden straks bij hun dood voor een groot deel naar de fiscus gaat?

ANTWOORD

Geld schenken aan de kinderen ligt het meest voor de hand. Ouders mogen hun kinderen elk jaar belastingvrij zo’n € 5600 geven. Ook mogen ze kinderen tot op de dag dat zij veertig worden eenmalig belastingvrij maximaal € 26.881 (in 2021) schenken of maximaal € 105.302 (2021) voor een eigen huis, extra hypotheekaflossing of verbouwing. Maar is het een goed idee?

‘Ouderen schenken vaak veel te enthousiast’, vindt Van der Geld. Naarmate mensen ouder worden, hebben ze zelf vaak meer geld nodig omdat ze klussen moeten uitbesteden of meer zorgkosten maken. Ook komt het nogal eens voor dat mensen op latere leeftijd gaan scheiden en het geld hard nodig hebben omdat er dan twee huishoudens gefinancierd moeten worden.

Als er niet heel veel spaargeld is, is schenken op papier gedoe. Je gaat ervoor naar de notaris en de ouders moeten jaarlijks rente betalen

‘Een oplossing kan zijn dat je geld geeft aan je kinderen, maar dat je aan die schenking de clausule verbindt dat je later nog de schenking kunt intrekken als je het geld zelf nodig hebt’, zegt Van der Geld. In de praktijk werkt dit niet altijd goed, want de kans bestaat dat de kinderen het geld al hebben uitgegeven. Het alternatief is een schenking op papier. Dan ‘krijgen’ de kinderen het geld nu al – weliswaar op papier – dus hoeven zij er na het overlijden van hun ouders geen erfbelasting over te betalen. ‘In dat geval moeten de ouders elk jaar 6 procent rente betalen aan de kinderen’, zegt Van der Geld. Dat bedrag moeten ze daadwerkelijk betalen.

Voor mensen die veel geld hebben kan dit een aantrekkelijke manier zijn om vermogen over te hevelen naar de kinderen, zodat de kinderen later minder erfbelasting hoeven te betalen. Maar met een kleiner vermogen zul je dit niet snel doen; bij een papieren schenking van € 100.000 betekent het dat de ouders elk jaar € 6000 aan rente kwijt zijn. Dat is een fors bedrag. Bovendien telt een schenking op papier bij de kinderen als vermogen; zij moeten er vermogensrendementsheffing over betalen. Hiervoor geldt een vrijstelling van € 50.000. Over het bedrag tussen de € 50.000 en € 100.000 betaal je 0,59 procent belasting, en over het bedrag tussen € 100.000 en € 1 miljoen 1,4 procent (2021).

‘Je moet je afvragen: om hoeveel geld gaat het? Wat levert het op?’ adviseert Van der Geld. Als er niet heel veel spaargeld is, is schenken op papier gedoe. Je gaat ervoor naar de notaris en de ouders moeten jaarlijks rente betalen. Van der Geld: ‘Als je niets regelt, gaan de kinderen straks erven en betalen ze erfbelasting. Ik weet niet om hoeveel kinderen het gaat in deze casus, maar ik zie dat de ouders aan de verkoop van het huis € 200.000 overhouden. Als er twee kinderen zijn, erven ze misschien allebei € 100.000. Over de eerste ton betaal je 10 procent erfbelasting.’ Je kunt je afvragen of dat het waard is om allerlei constructies voor op te tuigen. Bovendien betekent niets regelen dat de ouders zelf de beschikking houden over hun geld. En dat is ook veel waard.

VRAAG 4 Wij zijn 65-plussers en we wonen in een huis met veel overwaarde. We willen niet verhuizen, maar willen de overwaarde wel graag gebruiken als aanvulling op ons inkomen. Kan dat?

Wij zijn 65-plussers en we wonen in een huis met veel overwaarde. We willen niet verhuizen, maar willen de overwaarde wel graag gebruiken als aanvulling op ons inkomen. Kan dat?

ANTWOORD

Misschien is een hypotheek met het huis als onderpand een oplossing. De bank kijkt dan vaak niet alleen naar de overwaarde, maar ook naar je inkomen. Veel mensen van achter in de vijftig en ouder hebben een te laag toekomstig pensioen of inkomen en krijgen om die reden geen hypotheek, ook al is er nog zo veel overwaarde. Sommige banken bieden een alternatief. Dat is de ‘opeethypotheek’. De regels verschillen per aanbieder, maar globaal kun je – afhankelijk van je leeftijd en de waarde van je huis – maximaal € 250.000 opnemen, ineens of in maandelijkse termijnen. Je lost niet af en je betaalt geen rente. De rente wordt opgeteld bij het bedrag dat je hebt opgenomen, dus je overwaarde wordt steeds kleiner. Let erop dat je de garantie krijgt dat je in je huis kunt blijven wonen, ook wanneer je je krediet hebt opgesoupeerd. Als het zover komt, erven je kinderen niets, maar ze zitten ook niet met een restschuld, want die neemt de bank voor zijn rekening.     

Bij een ‘opeethypotheek’ moet je de garantie krijgen dat je in je huis kunt blijven wonen, ook als je je krediet hebt opgesoupeerd

Een echt rigoureuze oplossing is sale-and-leaseback. Je verkoopt je huis en gaat het huren. Er zijn varianten waarbij je geen huur betaalt (maar dan krijg je minder geld) en varianten waarbij je wel huur betaalt. Die huur stijgt elk jaar, dus vraag je af of je straks die hoge huur nog kunt opbrengen. Met een beetje pech word je gedwongen om te verhuizen omdat je de huur niet meer kunt betalen en is er van de overwaarde geen cent meer over. Je moet je realiseren dat de geldverstrekker en jij verschillende belangen hebben: jij wilt in je huis blijven wonen en de geldverstrekker wil zo veel mogelijk geld verdienen. Het is een enge constructie.

De simpelste manier om de overwaarde te benutten is verhuizen naar een goedkoper huis. Als je alleen maar extra geld nodig hebt voor een eenvoudige verbouwing om langer in je huis te kunnen wonen, kun je in sommige gemeenten een lening afsluiten via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn).

Lees meer over: Wonen

Registreer nu bij RADAR+

RADAR+ biedt waardevolle tips om het beste van je leven te maken! Maak nu een gratis account aan en lees meteen meer!

Registreer nu