Lees ook de allerkleinste lettertjes van het koopcontract

Waarom zijn koopcontracten zo onleesbaar? André de la Porte van Vereniging Eigen Huis zegt: ‘Er is weleens geprobeerd om het simpeler te formuleren, maar dat werkt niet. Dan krijg je lange lappen tekst met veel uitleg.’ Wij zetten met hem op een rij wat je goed in de gaten moet houden.

Gefeliciteerd. Als het je op deze krappe woningmarkt gelukt is om een huis te kopen is dat wel een felicitatie waard. De makelaar legt een voorlopige of concept-koopovereenkomst aan je voor. Als je die gaat lezen, word je daar waarschijnlijk niet vrolijk van. Hij staat vol met zinnen als: ‘De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.’

Onvermijdelijk ingewikkeld

Lezen mensen zo’n koopovereenkomst eigenlijk wel, of checken ze snel de eigen persoonsgegevens, de opleverdatum en de prijs, en tekenen ze blind? ‘Mensen lezen de koopovereenkomst’, zegt Hans André de la Porte van de Vereniging Eigen Huis (VEH). ‘Dat merken wij, want we worden er geregeld over gebeld. Soms zijn dingen niet duidelijk of vragen mensen zich af of ze met bepaalde voorwaarden akkoord moeten gaan.’

Volgens André de la Porte is het onvermijdelijk dat koopcontracten ingewikkeld zijn. ‘Het is een noodzakelijk juridisch document dat echt belangrijk wordt als er een conflict ontstaat tussen de koper en de verkoper. Dan moet je kunnen terugvallen op het koopcontract. Dus is het essentieel dat alles correct in het contract staat. Er is weleens geprobeerd om het simpeler te formuleren, maar dat werkt niet. Dan krijg je lange lappen tekst met veel uitleg.’

Niet zomaar tekenen

Wat kun je doen als je de koopovereenkomst niet helemaal begrijpt? ‘Win informatie in bij mensen in je omgeving die er ervaring mee hebben. Of bel ons. Als je het niet snapt, moet je niet tekenen.’ Een veelgebruikte koopovereenkomst is de overeenkomst die de VEH samen met onder meer makelaarsvereniging NVM heeft opgesteld. Die kun je ook gebruiken als je zelf een huis verkoopt, want een makelaar is niet verplicht.

Overigens is ook deze overeenkomst niet op alle onderdelen makkelijk leesbaar. Deze koopovereenkomst kun je gratis downloaden, onder andere op veh.nl. Pas wanneer je het koopcontract hebt getekend, is de koop definitief. Een mondelinge afspraak geldt niet.

Belangrijk: de Lijst van zaken

In het ideale geval heb je voordat je het huis ging bezichtigen een ‘Lijst van zaken’ gekregen van de makelaar. Als er geen makelaar is, kun je de lijst vragen aan de verkoper. Op veh.nl staat een lijst van zaken die je gratis kunt downloaden. In de lijst van zaken staat alle informatie over het huis; wanneer het gebouwd is, wat de verkoper weet van gebreken en mankementen, of bijvoorbeeld bekend is dat er asbest in de rioleringsleidingen zit, wanneer de cv-ketel vervangen is, wat eraan verbouwd is, wanneer het wordt opgeleverd en of het huis verkocht wordt door de bewoner zelf of door iemand anders. Soms is de verkoper een kind of ander familielid die het huis heeft geërfd, of was het huis verhuurd.

Sommige van deze punten vind je ook terug in het koopcontract, maar niet de hele opsomming. Wel wordt ernaar verwezen. Het koopcontract gaat vooral over de overdracht van het onroerend goed, zoals de prijs en de leverdatum. En er staat bijvoorbeeld ook in of de buren een ‘recht van overpad’ hebben: misschien mogen zij door het achterste deel van jouw tuin lopen om bij hun eigen achter­tuin te komen. André de la Porte: ‘Als de verkoper dit weet, moet hij het melden en moet jij het terugzien in het koopcontract.’

Addertjes onder het gras

Het kan ook zijn dat er een schuurtje in de tuin staat dat door de vorige eigenaar is verbouwd tot werk- of woonruimte. Het komt voor dat daarvoor geen vergunning voor is aangevraagd. Ook dat moet worden gemeld in het koopcontract. ‘Als de gemeente gaat handhaven, kan het gebeuren dat jij de extra werk- of woonruimte moet weghalen’, zegt André de la Porte. ‘In het kadaster zul je dan ook terugvinden dat je geen huis koopt met een verblijfsruimte, maar een huis met een schuur.’

Ook kan er sprake zijn van een ‘kettingbeding’: er is bijvoorbeeld een afspraak over het gemeenschappelijk gebruik van de grond voor jouw huis en de buurhuizen. Dat beding gaat over van de oude eigenaar op de nieuwe en je kunt het niet verbreken. ‘Zoiets staat dan in juridische taal in het koopcontract’, aldus André de la Porte. ‘De makelaar is verplicht jou daarover te informeren. Hij moet in duidelijke taal uitleggen wat in het koopcontract staat en wat dit precies betekent.’

Hoe zit het met de erfpacht?

Ook moet de makelaar je informeren over eventuele erfpacht. Een groot aantal huizen in Nederland staat op grond met erfpacht. Dan is de grond niet het eigendom van de eigenaar van het huis. Hierdoor is het huis vaak goedkoper. Als je zo’n huis koopt, moet je een vergoeding betalen aan de eigenaar van de grond. Deze vergoeding heet erfpachtcanon. De eigenaar van de grond kan de gemeente zijn, maar de grond kan ook in particuliere handen zijn.

Voor erfpacht gelden ingewikkelde regels, bijvoorbeeld voor de verhoging van de jaarlijkse of maandelijkse vergoeding die je betaalt. Vaak staat die voor lange tijd vast. Maar als de erfpachtcanon afloopt, kan het zomaar gebeuren dat de vergoeding fors stijgt, omdat de waarde van de grond is gestegen. Dan gaan je maandlasten omhoog. Het komt ook voor dat je de erfpacht kunt afkopen. Je kunt de afkoop van de erfpacht soms deels meefinancieren met de hypotheek, maar nooit helemaal. De makelaar moet je informeren over de consequenties van een huis op erfpachtgrond.

Klachten over makelaars

Makelaars mogen geen onzin vertellen of essentiële informatie verzwijgen. ‘Dat heeft met integriteit te maken’, zegt André de la Porte. ‘Makelaars die aangesloten zijn bij een makelaarsvereniging hebben daar opleidingen voor gevolgd, examen gedaan en soms een eed afgelegd.’ Stel dat een makelaar het niet zo nauw neemt met de waarheid, wat kun je dan doen?

‘Dan kun je naar de Geschillencommissie Makelaardij. Dat is een laagdrempelige manier om een conflict op te lossen.’ Makelaars zijn niet blij met ontevreden klanten. ‘Klachten over makelaars worden via social media snel verspreid. Daar hebben makelaars echt last van, want ze werken meestal in een klein gebied.’

Voorbehoud van financiering

In het koopcontract staan alle belangrijke punten. Wie de eigenaar is, wie de verkoper is, op welke dag de overdracht plaatsvindt, welke prijs afgesproken is en ook of er voorbehouden zijn gemaakt. Het bekendste voorbehoud is het voorbehoud van financiering. Dat betekent dat je een paar weken de tijd krijgt om bij de bank de financiering van het huis rond te krijgen. Als een koper alleen nog maar een taxatierapport nodig heeft – dat wil de bank, want het huis is het onderpand van de lening – kan dit snel gaan. Maar als er ook nog loonstroken, werkgeversverklaringen en eventuele schulden gecheckt moeten worden, duurt het langer. ‘Daarom is het verstandig om vooraf al veel huiswerk te doen en niet pas als je een huis hebt gevonden.’

Volgens André de la Porte is een voorbehoud van financiering vaak niet nodig bij doorstromers; mensen die hun oude huis verkopen en een ander huis kopen. Maar starters met geen of weinig eigen geld willen doorgaans wel een voorbehoud van financiering. ‘Als je kunt aantonen waarom de financiering niet gelukt is en wat je allemaal hebt gedaan om het wel voor elkaar te krijgen, kun je zonder kosten van de koop af.’

Bouwtechnische keuring

Als je het voorbehoud maakt van een bouwtechnische keuring, staat dit ook in het koopcontract. Bij een bouwtechnische keuring huur je een expert in die met jou door het huis loopt en alles wat hij ziet benoemt en opschrijft. De expert kan bijvoorbeeld meten of een lekkageplek oud of nieuw is. Hij kan ook aangeven welke verbeteringen je meteen moet uitvoeren, bijvoorbeeld als er een onveilige gasinstallatie is die niet meer voldoet aan de huidige eisen. En hij geeft ook aan met welke verbeteringen je best nog even kunt wachten, bijvoorbeeld het herstellen van een dakkapel of het buitenschilderwerk. Als het huis in slechte staat is of als het herstel duurder is dan een bepaald bedrag, kun je van de koop af.

Het lastige is dat verkopers vaak niet akkoord gaan met het voorbehoud van een bouwtechnische keuring. Er zijn zo veel mensen op zoek naar een huis dat een verkoper makkelijk kan zeggen: ik ga alleen in zee met mensen die dit voorbehoud niet maken. André de la Porte: ‘Dan loop je als koper een risico.’ Er zijn ook verkopers die het voorbehoud van financiering niet accepteren. Omdat de vraag naar huizen veel groter is dan het aanbod, kunnen zij zich dat permitteren. André de la Porte: ‘Vergeet niet dat de verkoper meestal zelf ook een koper is. Hij heeft behoefte aan zekerheid, omdat hij zelf ook een ander huis wil lopen. Zolang er een voorbehoud is, heeft de verkoper geen zekerheid, want de kans bestaat dat de koop niet doorgaat.’

Vereniging van Eigenaren

Als je een appartement koopt, word je automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). ‘Jonge mensen zeggen soms: ik wil geen lid worden’, zegt André de la Porte. ‘Maar dat kan niet. Je bent samen met alle andere bewoners eigenaar van het gebouw waarin je woont. Net als bij een eengezinswoning betekent dat van het dak tot aan de kelder en inclusief gezamenlijke ruimten, zoals de hal, het trappenhuis, de lift en de parkeergarage.’

Als VvE-lid betaal je elke maand servicekosten. Ook dat staat in het koopcontract. Als de VvE actief is, weet je precies waar je aan toe bent. Dan weet je hoe de jaarrekening van de VvE eruitziet en hoeveel geld er gespaard is. Het is voor VvE’s wettelijk verplicht een reserve op te bouwen voor onderhoud en herstel. Maar er zijn ook slapende VvE’s. Als dan de verwarmingsinstallatie vervangen moet worden of het dak moet worden gerepareerd of het gebouw moet worden verduurzaamd, moet je daar opeens aan meebetalen. ‘Een goede makelaar informeert je over de staat en de kwaliteit van de VvE’, aldus André de la Porte.   

Als een stel uit elkaar gaat

Het komt ook voor dat stellen uit elkaar gaan en dat een van de twee opstapt. De ander blijft (al dan niet voorlopig) in het gezamenlijke huis wonen. Volgens André de la Porte gebeurt het weleens dat de vertrekkende partner dan niet meer meebetaalt aan de hypotheek. ‘Die zegt: ik woon er niet meer, dus ik betaal niet. Dat kan echt niet. Het is geen huur die je zomaar kunt opzeggen.’ Ook dat staat in de koopovereenkomst en vooral ook in de hypotheekakte: is het huis van één van de partners, of is het van beiden? Het koopcontract en de hypotheekakte zijn geregistreerd bij het Kadaster. Als het huis verkocht wordt, moeten beide partners daarmee instemmen.

Voorlopig is eigenlijk al definitief

De term ‘voorlopig of concept-koopcontract’ kan zorgen voor verwarring. Sommige mensen denken: nou ja, ik teken gewoon, het is maar een voorlopig contract. Maar een voorlopig koopcontract heet alleen maar voorlopig omdat de overdracht nog niet heeft plaatsgevonden. Het duurt vaak nog een tijdje voor je bij de notaris zit en de sleutels krijgt. In feite is het al een definitief contract. Wel heb je na het tekenen van het koopcontract als koper nog drie dagen bedenktijd.

De verkoper heeft geen bedenktijd. Als je van het koopcontract af wilt omdat je de financiering niet rond krijgt of omdat de bouwtechnische keuring slecht uitpakt, kan dat wel. Maar alleen als zulke voorbehouden in het koopcontract zijn opgenomen. Als die er niet zijn en je wilt de koop meer dan drie dagen na de bedenktijd niet laten doorgaan, moet je 10 procent van de aankoopprijs betalen aan de verkoper. André de la Porte: ‘Gelukkig komt dat niet vaak voor.’