Hypotheek oversluiten, zo werkt het

Het lijkt wel of iedereen 2% hypotheekrente betaalt. Behalve jij. Wanneer is het tijd om je hypotheek over te sluiten?

Je boft als de rentevaste periode van je hypotheek vandaag of morgen afloopt. Dan kun je zonder problemen nieuwe, gunstige renteafspraken maken. Bij een aflossingsvrije hypotheek van € 200.000 is het verschil tussen 5 procent rente en 2 procent rente zomaar € 500 per maand bruto.  Maar ook als je rentevaste periode nog lang niet afloopt, kan het interessant zijn om te kijken of je betere afspraken kunt maken. Misschien is het de moeite waard om je hypotheek over te sluiten,
zodat je minder rente betaalt. 

Bij welke bank doe je dat?

Dat kan bij je eigen bank, maar ook bij een andere. Het ligt voor de hand om eerst te informeren naar de mogelijkheden bij je eigen bank. Als je naar een andere bank gaat, komen er extra kosten bij, zoals notariskosten. Wanneer je een (deels) aflossingsvrije hypotheek hebt, kan het gebeuren dat een nieuwe geldverstrekker eist dat je minstens de helft aflost. Als je de hypotheek al had op 31 december 2012, hoeven banken deze eis niet te stellen. Maar in de praktijk doen ze het vaak wel. Je eigen bank zal niet met deze voorwaarde komen als je daar je ­hypotheek oversluit. Als je hypotheekschuld groter is dan de waarde van je huis, kun je sowieso alleen bij je eigen geldverstrekker terecht voor het oversluiten van de hypotheek. Een andere geld­verstrekker zal een huis dat onder water staat niet snel willen financieren.

Is oversluiten altijd slim?

‘Daar zijn helaas geen eenvoudige, algemene regels voor. Het hangt van de omstandigheden af‘, zegt zowel Manon van Essen van de Vereniging Eigen Huis als Susan van der Graaf van de Hypotheek-Academie. Stel dat je veel rente betaalt en daar nog jarenlang aan vastzit. Dan is oversluiten toch altijd gunstig? ‘Niet per se’, zegt Van der Graaf. ‘Dan loopt de bank veel rente mis en daarvoor zul je moeten betalen.’

Wat kost oversluiten? 

In de nieuwe Europese hypothekenrichtlijn staat ­weliswaar dat banken geen boetes meer mogen opleggen als je je hypotheek oversluit of als je extra aflost, maar ze mogen wel een vergoeding vragen voor het financiële nadeel dat zij ondervinden. En wat precies het verschil is tussen een boete en een financieel nadeel is onduidelijk. Het is een feit dat de bank een nadeel heeft als jij de komende 10 jaar geen 5 procent rente betaalt, zoals in je hypotheekcontract staat, maar slechts 2 procent. Voor het openbreken van dat contract brengt de bank geld in rekening. En of je dat nu een boete noemt of een vergoeding, je moet het wel betalen. Als je de hypotheekbedragen wijzigt of naar een andere geldverstrekker gaat, komt daar nog zo’n € 3000 bij aan advies-, taxatie- en notariskosten. 

Hoe betaal je die extra kosten?

‘De boeterente en de bijkomende kosten (de nieuwe hypotheekakte, de advieskosten) hoef je niet per se met eigen geld te betalen‘, zegt Van Essen. ‘Soms kun je deze kosten meefinancieren, bijvoorbeeld als de WOZ-waarde hoger is dan de hypotheek.’ 

Een alternatief is rentemiddeling. ‘Dat bieden steeds meer hypotheekverstrekkers aan’, zegt Van der Graaf. ‘Dan wordt de boeterente die je zou moeten betalen uitgesmeerd over een langere periode.’ Maar omdat je langer over de betaling mag doen, betaal je doorgaans ook meer.

Kun je zelf uitrekenen of oversluiten gunstig is?

Niet echt, want er spelen te veel factoren een rol. Bijvoorbeeld de hoogte van de boeterente en hoe je die financiert. Of de fiscale aspecten. De Vereniging Eigen Huis heeft een quickscan waarop je snel kunt zien of oversluiten een optie is. ‘Dat is geen volwaardig financieel advies’, waarschuwt Van Essen. ‘Als je alle aspecten wilt meewegen, heb je een onafhankelijk financieel adviseur nodig.’

Hoe weet je wat het beste moment is?

Dat weet je niet, want je weet niet wat de rente gaat doen. Van Essen: ‘Of het verstandig was, weet je pas achteraf. Het hangt af van de rentestand op het moment dat jouw nieuwe rente zou ingaan als je niets had veranderd.’ Van der Graaf: ‘De rust die het oplevert als je de rente nu lang vastzet, is ook wat waard.’