Voordeel voor starters op de huizenmarkt in 2024 en 2025
Mensen tussen de 18 en 35 jaar hoeven geen overdrachtsbelasting te betalen als ze in 2024 een huis kopen van maximaal € 510.000. In 2025 kunnen ze zelfs een huis van maximaal € 525.000 kopen zonder overdrachtsbelasting te betalen. Je moet wel zelf in het huis gaan wonen. Je hebt één keer recht op vrijstelling, dus het hoeft niet per se je eerste huis te zijn.
Als je een huis koopt, moet je normaal gesproken overdrachtsbelasting betalen. De overdrachtsbelasting is 2 procent van de prijs van het huis. Dus op een huis van € 400.000 betaal je € 8.000 overdrachtsbelasting. Om starters meer kansen te geven op de woningmarkt hoeven mensen tussen de 18 en 35 jaar die een eigen huis kopen geen overdrachtsbelasting te betalen. Je kunt maar één keer van deze regeling profiteren. Ook als je al een huis hebt en doorstroomt naar je tweede koophuis, hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen als je jonger bent dan 35.
Vul de verklaring in
Om in aanmerking te komen voor de vrijstelling van de overdrachtsbelasting moet je een Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling invullen. In die verklaring geef je aan dat je voor het eerst gebruikmaakt van de vrijstelling (het mag maar één keer) en dat je zelf in het huis gaat wonen. Die verklaring moet je afgeven aan de notaris.
Oudere partner?
De regels zijn strikt: als je samen met je partner een huis koopt en een van jullie is ouder dan 35, mag alleen de jongste voor zijn of haar deel gebruikmaken van de vrijstelling. Dus als je dan een huis koopt van € 500.000 en je bent officieel allebei 50 procent eigenaar, betaalt de jongste partner geen overdrachtsbelasting en de 35-plusser € 5.000 (2 procent van € 250.000).
Wie een huis koopt en er zelf niet gaat wonen, betaalt 10,4 procent overdrachtsbelasting.
10,4 procent overdrachtsbelasting voor tweede huis
Als je een huis koopt waarin je zelf niet gaat wonen, betaal je sinds 1 januari 2023 10,4 procent overdrachtsbelasting. Bijvoorbeeld als je een vakantiehuis koopt of een huis dat je gaat verhuren. Of als je een huis voor je studerende kind koopt. Vaak gaan er dan meer studenten in hetzelfde huis wonen en levert het elke maand een mooi bedrag aan huurinkomsten op.
Veel mensen vinden dat een aantrekkelijke optie. Hun geld op de bank levert niet zoveel op op, want de rente is al lange tijd erg laag. Door een tweede huis te kopen en dat te verhuren maken ze opeens veel rendement. Het is een belegging. Dat is de reden waarom het kabinet de overdrachtsbelasting verder heeft verhoogd van 8 naar 10,4 procent. Ook het tekort aan huizen speelt een rol. Als veel huizen gekocht worden door mensen die er niet zelf gaan wonen, zijn er minder huizen beschikbaar voor mensen die een huis voor zichzelf zoeken.
Tips voor starters van de Belastingdienst
-
1
Verlaag je maandlasten met de voorlopige aanslag Met een voorlopige aanslag ontvang of betaal je maandelijks belasting, in plaats van na afloop van het jaar bij de definitieve aanslag inkomstenbelasting. Voor woningeigenaren gaat het hierbij meestal om een maandelijkse teruggaaf door de hypotheekrenteaftrek waar zij gebruik van kunnen maken. De voorlopige aanslag verlaagt daarmee dus je maandlasten. Het is slim om de voorlopige aanslag direct bij het afsluiten van de hypotheek aan te vragen, zodat je kort daarop al de eerste teruggaaf krijgt.
-
2
Belastingvoordeel door aftrekposten Als je voor het eerst een woning koopt, verandert het bedrag waarover je inkomstenbelasting betaalt. Je mag namelijk de rente die je betaalt over je hypotheek of lening opgeven als aftrekpost. Dit kan belastingvoordeel opleveren. Het eerste jaar – het jaar waarin je de hypotheek afsluit – mag je zelfs eenmalig nog meer kosten aftrekken. Dit zijn kosten die je hebt gemaakt voor het afsluiten van de hypotheek zoals de kosten van een hypotheekadviseur en eventuele taxatiekosten. Voorwaarde is dat de gemaakte kosten nodig zijn voor het verkrijgen van de lening. Op belastingdienst.nl/koopwoning staat een overzicht van de aftrekposten.
-
3
Bewaar belangrijke gegevens Het is aan te raden relevante gegevens en documenten zoals de jaaropgaaf van de hypotheek, gegevens over leningen en schulden en de WOZ-waarde goed te bewaren. Deze gegevens heb je nodig voor het aanvragen en actualiseren van je voorlopige aanslag en het doen van je aangifte inkomstenbelasting. Voor starters die het huis verbouwd hebben en daarvoor een lening zijn aangegaan, is het ook slim alle facturen en bonnen van de verbouwing te bewaren.
-
4
Belastingvrije schenkingen helpen Jarenlang konden ouders of grootouders belastingvrij maximaal €100.000 aan hun (klein)kinderen schenken voor de koop of verbouwing van een eigen huis. Inmiddels is deze jubelton afgeschaft. Maar belastingvrij schenken kan nog steeds. Grootouders mogen jaarlijks belastingvrij ruim € 2.650 schenken aan een kleinkind. Ouders mogen hun kind jaarlijks belastingvrij ruim € 6.600 schenken. Zolang het kind jonger is dan 40 jaar, mogen ze bovendien eenmalig ruim € 31.000 schenken. Deze hoge schenking mag je niet optellen bij de vrijstelling van ruim € 6.600, dus je mag niet in één jaar allebei de belastingvrije schenkingen krijgen.
Benieuwd wat jij kan lenen voor een koophuis? Dat kan met dit rekentooltje. Bij de onafhankelijk hypotheekadviseur De Hypotheker is een eerste gesprek over je financiële mogelijkheden gratis. Leden van de Vereniging Eigen Huis kunnen ook kosteloos hypotheekadvies aanvragen.
Door Wilma van Hoeflaken
